前言

如何判断一个商品房的价格是否合适，是否有泡沫？

可以通过 ”租售比“ 来判断。

租售比的定义

相关链接：租售比_百度百科

租售比，一般情况下指普通消费者都把它归纳为房屋租金与售价的比例，通常我们所说的租售比，是指每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值，也有一种说法认为是每个月的月租与房屋总价的比值。房屋租售比这个概念是国际上用来衡量某地区楼市运行是否良好的指标之一，国际标准通常为1:200到1:300 。比值越高，说明房屋的投资价值越大。

价格是由供需决定的。最近中国进口外国牛肉，导致国内牛肉降价。对于没有房子的人而言，租房是刚需，毕竟不能睡马路上。租客和市面上的房子存在供需关系。市场这个无形的大手会自动调整房租。所以房租在一定程度上，比较真实的反应房屋的真实价格。

国内的租售比情况

来自：诸葛数据研究中心 《2024上半年重点50城租售比调查报告》。（可以在发现报告网站找到这篇报告）

租售比是通过租金与房价间的关系来衡量地区楼市运行是否良好，国际标准认为房地产运行状况良好的租售比通常为 1:200 到 1:300。根据诸葛数据研究中心监测的重点 50 城来看，2024 上半年平均租售比为 1：590。具体来看，2024 上半年重点 50 城平均租金为 33.29 元/㎡/月，较 2023 年下降 1.18%；
平均房价为 19640 元/㎡，较 2023 年下降 4.65%。

租售比 = 月租 / 房价。租金回报率 = 年租 / 房价 = 12 * 租售比。

国际上认为，租金回报率在 5%以上的城市，是有价值购买并出租的，租金回报率在 3%以下的城市，房价水平过高不适合通过出租来达到回本目的。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2024 上半年重点 50 城租金回报率为 2.03%，较 2023 年上升 0.07 个百分点。租金回报率跑赢存款利率、1 年期国债利率、以及基金市场平均收益率。

重点 50 城租金收入比持续回落，居民租房压力逐步缓解。所谓租金收入比就是指租金支出在收入中所占权重，能够直观地反映居民租房压力。国际上认为 30%是租金收入比的黄金分割点，如果租金超过收入的 30%，其他消费就会被大大压缩。

结论

现在的商品房还有较大的水分。在大城市生活，租房更合算。